Madrid y Barcelona cerraron 2025 con máximos históricos en turismo urbano, aunque las dinámicas de crecimiento son diferentes. La capital consolida su posición como mercado en mayor expansión, con más viajeros, nueva oferta hotelera en desarrollo y margen de crecimiento en precios, mientras que Barcelona mantiene el liderazgo en rentabilidad, ocupación y atractivo internacional, según el informe “5 claves: Madrid vs. Barcelona”, elaborado por Minero.
Madrid se sitúa como el principal destino urbano español por volumen de viajeros 10,4 millones de turistas en 2025. La ciudad ha alcanzado los 21,4 millones de pernoctaciones, y sigue aumentando el peso de la demanda extranjera, que ya representa el 66% del total, con especial presencia de visitantes procedentes de Estados Unidos, Italia y Francia.
Barcelona, por su parte, mantiene el primer puesto en número de noches alojadas, con 21,7 millones, apoyada en una mayor demanda internacional. en barcelona, El turismo extranjero roza el 90% del total. También mantiene una estancia media superior, 2,4 días, frente a los 2,1 días de Madrid, lo que refleja diferentes ritmos de demanda: mayor volumen de negocio en la capital y estancias más largas en Barcelona.
La evolución de la oferta hotelera muestra también dos hechos diferentes. Madrid cuenta con 862 hoteles y 94.000 plazasen un mercado donde el número de establecimientos se mantiene estable, pero avanza el giro hacia categorías superiores.
La ciudad cuenta también con la mayor cartera hotelera entre ambos destinos, con cerca de 2.000 habitaciones en desarrollo, distribuidas principalmente entre el centro urbano y el hub aeropuerto-IFEMA. Son 20 proyectos en la región central, liderados por hoteles de cuatro y cinco estrellas
Imagen creada por Amnistía Internacional. Fuente: Hosteltor.
Barcelona opera en un contexto de crecimiento de la oferta más restringido. la ciudad tiene 680 hoteles y 88 mil camasen un mercado condicionado por la planificación urbanística y la escasez de suelo disponible. Esta limitación reduce la expansión del complejo hotelero y favorece estrategias que se centran en mejorar, reposicionar y mejorar los activos existentes.
El informe de Colliers destaca que Madrid está aumentando su capacidad para absorber la demanda futura, mientras que Barcelona promueve un modelo de oferta corta, presionando al alza los tipos de interés.
En indicadores operativos, Barcelona mantiene la ventaja. En 2025 registró un RevPAR de 143,1€, una ocupación del 80,7% y una tarifa media por habitación de 177,4€, cifras que refuerzan su posición como el mercado urbano más rentable de España.
Evolución de los resultados operativos 2022-2025 (€) en Barcelona. Fuente: Colliers con datos de Exceltur e INE
Madrid, a pesar de su menor rentabilidad, presenta una evolución más acelerada: logró unos ingresos por habitación disponible de 125,9 €, una ocupación del 73,9% y un precio medio por habitación de 170,4 €, impulsado principalmente por el aumento de los precios.
La distancia entre ambos destinos se está estrechando, sobre todo en precios. Madrid se acerca poco a poco a los niveles de Barcelona tras varios años de fuerte crecimiento, especialmente en sectores de alta gama, mientras la capital catalana sigue beneficiándose de una oferta limitada y una demanda internacional consolidada.
Evolución de los resultados operativos 2022-2025 (€) en Madrid. Fuente: Colliers con datos de Exceltur e INE
La inversión hotelera también refleja esta doble dinámica. Barcelona encabezó el volumen de transacciones en 2025, con un valor de 649 millones de euros en 15 transacciones, lo que supone uno de los registros más altos de los últimos años. Por otro lado, Madrid encabezó el número de operaciones, con 22 operaciones, aunque su volumen fue inferior en 360 millones de euros, debido a la falta de disponibilidad de grandes activos.
“Mientras Madrid muestra un mayor dinamismo en número de transacciones, generación de nuevos productos hoteleros y amplitud en precios, Barcelona mantiene un comportamiento estable, propio de un mercado totalmente consolidado donde los precios por habitación son superiores a los de la capital”, apunta. Gonzalo GutiérrezDirector General de Colliers.
De cara a 2026, Colliers señala que el apetito por la inversión en los dos grandes mercados urbanos españoles sigue siendo elevado. Con los datos del primer semestre aún no cerrados, la consultora estima que la inversión hotelera en Madrid y Barcelona está creciendo más de un 13% respecto al mismo periodo del año anterior.
Gutiérrez añade que el contexto turístico sigue siendo relevante para ambos destinos. A medio plazo, el desarrollo de infraestructuras, el avance en el sector de reuniones, incentivos, congresos y exposiciones y la captación de la demanda internacional de mayor valor serán factores cruciales para sostener el crecimiento del turismo urbano en Madrid y Barcelona.